Information générale - Histoire en bref - Guide pratique - GUIDE IMMOBILIER

GUIDE IMMOBILIER -> Se loger dans les grandes villes comme Madrid ou Barcelone peut être difficile. Les demandes sont supérieures aux offres et les prix sont élevés. Dans le reste de l'Espagne, les prix sont plus accessibles et souvent inférieurs aux prix demandés dans la plupart des pays européens.

Conditions du Contrat de location standard

Termes
Le contrat de location se signe généralement pour une durée d'un an et est renouvelable chaque année jusqu'à une durée de 5 ans. En principe, le locataire est tenu de respecter le contrat pendant un an, mais après cette première année le locataire peut rompre le contrat en donnant un préavis écrit de deux mois au propriétaire ou de un mois en cas de force majeure (mutation). Après la première année, le propriétaire est tenu de prolonger le contrat, sujet à augmentation annuelle du loyer, jusqu'à expiration.

Responsabilités pour les réparations et la maintenance du logement
Le propriétaire a obligation de louer la propriété en parfaites conditions: le logement doit être propre et son contenu en parfait état. Pendant les trente premiers jours de la location, le propriétaire sera totalement responsable des pannes ou du mauvais fonctionnement des appareils et sera obligé d'effectuer les réparations dans les plus brefs délais. Après cette période de trente jours, la seule responsabilité du propriétaire sera celle concernant les problèmes graves de structure du logement (toit qui fuit, etc...). Le locataire devra prendre à sa charge les réparations dues à l'usure de tous les jours comme un robinet qui fuit, une persienne coincée, etc...
A la fin du contrat de location, le locataire devra rendre le logement en parfaites conditions mais il ne sera pas tenu de le repeindre.

Augmentation annuelle du loyer
Les loyers sont sujets à une augmentation annuelle suivant le I.P.C.national. L'augmentation est publiée officiellement chaque mois et l'augmentation est appliquée chaque année. Le propriétaire devra en informer le locataire par courrier, au moins un mois avant l'entrée en vigueur.

Paiements demandés à la signature du contrat
Au moment de la signature du contrat, les paiements suivants seront exigés:
- Le montant du premier mois de loyer ou la partie proportionnelle si vous entrez en cours de mois.
- Une caution d'un mois de loyer pour les logements vides et de deux mois pour les logements meublés. Cette somme vous sera restituée à votre départ, à condition que le logement soit rendu en parfaites conditions et que toutes les factures aient été réglées. Le propriétaire devra vous rembourser cet argent dans un délai n'excédant pas 30 jours à la date de votre départ.
- La commission de l'agence immobilière qui est équivalente à un mois de loyer ou à 10% du loyer annuel plus la TVA de 16%, suivant les agences.

Certaines agences font également payer les frais administratifs d'enregistrement (entre 80 et 120 Euros).
De nombreux propriétaires demandent maintenant un aval bancaire de trois à six mois, surtout pour les locataires n'ayant pas de contrat de travail. Cela peut aller parfois jusqu'à un an.

Assurances
Normalement le propriétaire possède une police d'assurances sur les murs de la propriété, le locataire prenant en charge l'assurance du contenu de l'habitation ou de ses propres biens. Mais il n'y a aucune obligation légale pour que le propriétaire ait cette police d'assurance et dans ce cas il revient au locataire d'assurer le logement contre l'incendie et le dégât des eaux, ainsi que le contenu de l'habitation. Il faut s'assurer de cette précision au moment de la signature du bail.

Impôts sur la propriété
En Espagne, l'impôt sur la propriété se dénomme I.B.I (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).Cet impôt est payé par le propriétaire du logement. Selon la loi, le locataire doit payer l'augmentation annuelle de I.B.I. en même temps que l'augmentation annuelle du loyer, mais dans la plupart des cas, l'I.B.I est déjà inclus dans le moment du loyer. Si le propriétaire veut suivre la loi à la lettre, il pourra exiger que le locataire paye cette augmentation de l' I.B.I. (il s'agit environ de 80/100 Euros par an) qui serait répartie mensuellement sur les loyers. Le propriétaire est tenu d'informer le locataire, par écrit, de cette augmentation, un mois avant son application. Cette option devra être clairement précisée dans le bail de location

ACHAT DE BIEN IMMOBILIER

Quelques conseils avant d'acheter une maison
Examen de l'état physique de la propriété:
Si vous avez quelque doute, faites-vous accompagner par un professionnel du bâtiment ou un architecte.
Etude de la situation légale.
Titre de propriété, certificat d'habitabilité, paiement des impôts, urbanisme et cadastre, registre au domaine, etc.

Signature de l'acte (2 types):

Signature entre particulier (document privé)
Contrairement à l'écriture publique, aucun notaire n'intervient et l'acte risque de ne pas comporter toutes les garanties légales que vous donne l'intervention notariale. Vous n'aurez pas non plus accès au Registre de la Propriété et ne pourrez jouir de protection dans certains domaines.
Signature devant notaire (document public)
Cet acte exige l'intervention d'un notaire qui rédigera le document d'après les exigences légales du droit espagnol. Le "document public" est indispensable pour avoir accès au "Registre de la Propriété", l'acte et l'enregistrement étant la base de la sécurité juridique privée. Le Notaire fera l'enregistrement offíciel sans même que vous le lui demandiez. Il pourra enfin vous conseiller sur les autres démarches à effectuer après la signature de l'acte. Si vous avez le moindre doute, il vous conseillera avant de signer.
Les honoraires notariés seront réglés suivant ce qui aura été convenu entre les deux parties. Il n'est pas recommandé d'effectuer un paiement anticipé pour l'achat du bien avant que l'acte n'ait été signé. Si des arrhes doivent être versées au préalable, faites en sorte que ce soit une quantité modique. Au moment de la signature, vous réglerez le solde ou la totalité à condition que le bien soit libre de toutes charges, soit en déduisant le montant de ces charges de la somme à verser.

La responsabilité du vendeur
Le vendeur est responsable des vices et défauts cachés du bien qu'il vend et ce, même si le vendeur les ignore. En cas de vices cachés, l'acheteur peut rompre le contrat, se faire rembourser les frais ou demander une baisse proportionnelle du prix après une expertise d'experts. L'action judiciaire est valable durant les six mois qui suivent l'achat du bien.

Que faire après avoir signé le contrat?
· Enregistrer la propriété au Registre
Bien que l'enregistrement ne soit pas obligatoire dans la législation espagnole, il ne fait aucun doute qu'il offre des garanties de sécurité.
· Paiement de la Taxe d'enregistrement
Afin de pouvoir inscrire l'acte au Registre, il faudra présenter le reçu de paiement de la taxe sur l'enregistrement.
· Changement de titulaire au Cadastre
Ne pas oublier de faire le changement de titulaire au Cadastre

Impôts à payer
· Dans le cas d'un logement neuf, l'achat est soumis à la TVA de 16% dans la péninsule et dans les Iles Baléares. De plus, l'acte de vente par "document public" entraîne une taxe supplémentaire de 0,50% du prix de la vente.
· Dans le cas d'un logement ancien, généralement effectué entre particuliers, l'achat est soumis exclusivement à la taxe sur la transmission de patrimoine qui est de 6% du prix de la vente sauf dans les communautés suivantes: Aragon, Baléares, Catalogne, Galice, Madrid et Murcia où elle est de 7%.